Perjanjian Pembinaan Rumah: Apa yang Perlu Ada

Sebelum satu bata pun disusun, ada satu dokumen yang menentukan hampir segalanya: perjanjian pembinaan rumah. Ia menetapkan apa yang dibina, berapa harganya, bila anda membayar, apa yang berlaku bila ada perubahan atau kecacatan, dan ke mana anda pergi jika ada perselisihan. Quotation lisan, mesej WhatsApp dan halaman web kontraktor tidak menggantikannya. Yang mengikat ialah kontrak yang ditandatangani.

Artikel ini ialah senarai semak, bukan nasihat undang-undang. Ia merumuskan apa yang sudah diterangkan di halaman-halaman kami dan dalam panduan CIDB yang kami rujuk, supaya anda tahu apa yang patut dicari dan apa yang patut ditanya. Kontrak anda sendiri yang mengikat, dan peguam anda boleh menyemaknya sebelum anda menandatangani.

Kontrak yang jelas bermula daripada quotation yang jelas. Kira anggaran kos anda untuk melihat pakej, kelulusan PBT dan meter sebagai baris berasingan, sebelum anda membaca sebarang draf kontrak.

Kenapa kontrak lebih penting bila anda bina atas tanah sendiri

Bila anda membeli rumah daripada pemaju, Akta Pemajuan Perumahan (Akta 118) menyediakan borang perjanjian dan jadual bayaran yang ditetapkan. Bila anda membina satu rumah atas tanah sendiri, anda bukan membeli daripada pemaju. Akta 118 mengawal pemajuan lebih daripada empat unit rumah, jadi tiada jadual bayaran berkanun untuk kontrak anda: kontrak itu sendiri yang menetapkannya. Perlindungan anda datang daripada tiga tempat: kontrak, kawalan pembiaya anda, dan kelulusan PBT.

Dua laluan yang biasa disebut juga tidak terpakai untuk rumah atas tanah sendiri. Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah mendengar tuntutan daripada perjanjian jual beli dengan pemaju. Dan glosari kami menerangkan bahawa CIPAA, laluan pantas untuk pertikaian bayaran, mengecualikan kontrak individu untuk bangunan kurang empat tingkat yang sepenuhnya untuk didudukinya sendiri, jadi kontrak bina rumah anda biasanya di luar CIPAA. Akibatnya, anda bergantung pada terma kontrak dan mahkamah, atau timbang tara jika kontrak menyatakannya. Itulah sebabnya klausa bayaran dan pertikaian dalam kontrak anda sendiri patut dibaca dengan teliti. Jika kedudukan anda tidak jelas, dapatkan nasihat peguam.

Sebelum membaca klausa: semak siapa yang menandatangani

Kontraktor binaan mesti berdaftar dengan CIDB. Sebelum membayar apa-apa, semak nombor, gred dan tarikh sah laku kontraktor itu di portal CIMS CIDB, dan pastikan nama syarikat dan nombor pendaftaran yang sama tercatat dalam kontrak. Panduan CIDB yang kami rujuk menyenaraikan nama, nombor SSM dan nombor CIDB kontraktor sebagai maklumat asas dalam quotation.

Kami kontraktor berdaftar CIDB gred G4, dan halaman syarikat kami memaparkan sijil penuh serta pautan ke carian awam CIDB. Semaklah kami di situ, sama seperti anda patut menyemak mana-mana kontraktor lain. Satu lagi perkara kecil tetapi penting: bayar ke akaun syarikat yang dinamakan dalam kontrak, bukan ke akaun peribadi, dan minta resit.

Apa yang mesti ada dalam perjanjian pembinaan rumah

Panduan CIDB menyenaraikan perkara ini untuk kontrak bina rumah: skop dan spesifikasi sebagai lampiran, tarikh mula dan siap, harga dan jadual bayaran, jenis dan tempoh waranti, insurans kontraktor, prosedur pertikaian, cara mengendalikan perubahan kerja, serta akibat kelewatan termasuk penalti dan hak menamatkan kontrak. Kontrak ditandatangani kedua-dua pihak sebelum kerja bermula. Di bawah, kami huraikan setiap satu dan apa yang patut anda tanya.

1. Skop kerja dan spesifikasi

Skop yang samar ialah punca pertikaian yang paling kerap. Minta supaya kontrak melampirkan lukisan yang diluluskan PBT, spesifikasi mengikut peringkat, serta jenis, jenama dan kuantiti bahan. Bandingkan lampiran itu dengan quotation yang anda terima: sama atau tidak?

Minta juga senarai apa yang tidak termasuk. Dalam pakej kami, perkara berasingan ialah harga tanah, kerja tanah luar biasa, pagar, landskap penuh, unit penghawa dingin dan perabot. Apa-apa yang tidak tertulis sebagai termasuk patut anda anggap tidak termasuk sehingga ia ditulis. Senarai penuh ada di halaman pakej dan dalam artikel kos tersembunyi bina rumah.

Tanya juga item mana yang ialah wang peruntukan (provisional sum) atau PC sum. Menurut glosari kami, wang peruntukan ialah jumlah dalam kontrak untuk kerja atau bekalan yang belum dapat ditentukan semasa harga dibuat. Ia hanya dibelanjakan atas arahan bertulis, dan kos sebenarnya boleh berbeza. Quotation yang banyak bergantung pada wang peruntukan kurang pasti daripada yang kelihatan.

2. Harga, dan apa yang boleh mengubahnya

Kontrak patut menyatakan harga, dan panduan CIDB untuk quotation menyenaraikan pecahan harga: minta kontrak merujuk pecahan yang sama dengan quotation anda. Di RumahHQ, harga kontrak tetap untuk skop yang dikontrak. Yang boleh menambah kos hanya perubahan skop yang anda putuskan (variation order) dan keadaan tanah yang tidak dijangka, yang hanya kelihatan selepas korekan bermula. Kedua-duanya dipersetujui secara bertulis sebelum kerja dilakukan. Tanya soalan yang sama kepada mana-mana kontraktor: apa tepatnya yang boleh menaikkan harga, dan bagaimana ia dipersetujui?

3. Jadual bayaran

Ini klausa yang paling kerap menentukan sama ada anda berasa selamat atau tidak. Prinsipnya: setiap bayaran diikat kepada peringkat kerja yang boleh dilihat dan disahkan, bukan tarikh kalendar dan bukan pendahuluan besar. Jadual rujukan kami ialah tujuh peringkat: 5%, 15%, 20%, 20%, 15%, 20% dan 5% daripada jumlah kontrak, bermula dengan deposit pengesahan 5% dan berakhir dengan 5% semasa serahan.

Setiap peringkat menyatakan apa yang mesti siap dan disahkan sebelum tuntutan dibuat. Jadual penuh, dengan contoh jumlah dan perbandingan dengan Jadual G serta borang kontrak standard, ada di halaman jadual bayaran. Kami tidak ulang di sini, kerana halaman itu yang menjawab soalan bila wang keluar. Yang patut anda semak dalam kontrak ialah ini:

• Adakah setiap bayaran diikat kepada peringkat kerja yang disahkan, dan siapa yang mengesahkan?
• Berapa bayaran pertama? Borang kontrak CIDB 2022 tidak ada bayaran pendahuluan langsung, jadi deposit yang besar sebelum kerja bermula ialah tanda untuk bertanya.
• Berapa hari anda diberi untuk membayar selepas tuntutan yang disahkan, dan apa yang berlaku jika bayaran lewat?

4. Wang tahanan, bon dan jaminan

Wang tahanan (retention) ialah sebahagian bayaran yang ditahan sebagai jaminan kecacatan akan dibaiki. Dalam borang kontrak standard (CIDB 2022 dan PAM 2018), 5% ditahan jika kontrak tidak menyatakan lain, separuh dilepaskan selepas CPC (Perakuan Siap Kerja) dan bakinya selepas tempoh liabiliti kecacatan. Dalam jadual rujukan kami pula, 5% terakhir dibayar semasa serahan, selepas pemeriksaan bersama dan senarai kecacatan diselesaikan. Ia bukan wang tahanan: ia tidak ditahan sepanjang tempoh waranti.

Kedua-dua cara wujud, jadi yang penting ialah anda tahu mana satu kontrak anda guna. Tanya setiap kontraktor: adakah wang ditahan, berapa, dan bila dilepaskan? Borang CIDB 2022 juga menyediakan modul pilihan untuk bon bayaran dan deposit jaminan pelaksanaan (5% jika tidak dinyatakan), tetapi ia terpakai hanya jika kontrak anda memilihnya.

5. Perubahan kerja (variation order)

Hampir setiap projek ada perubahan. Yang membezakan projek yang selesa daripada yang tegang ialah cara ia dikendalikan. Panduan CIDB menasihatkan skop, kos dan kesan kepada tempoh dipersetujui secara bertulis dan ditandatangani sebelum kerja itu bermula. Kerja tambahan yang dipersetujui secara lisan saja ialah tanda bahaya.

Dalam borang CIDB 2022, perubahan dinilai mengikut urutan: kadar dalam kontrak jika kerjanya serupa, kadar kontrak dengan pelarasan yang adil jika keadaan berubah, dan kadar pasaran yang adil jika kedua-duanya tidak sesuai. Kerja yang dikeluarkan mengurangkan jumlah kontrak, sama seperti tambahan menaikkannya. Sebab itu kadar dalam quotation atau BQ anda penting: ia menjadi harga setiap perubahan. Perubahan yang lari daripada pelan lulus juga memerlukan pelan pindaan.

6. Tarikh mula, tarikh siap dan kelewatan

Kontrak patut menyatakan tarikh mula dan siap, dan apa yang berlaku jika kerja lewat. Panduan CIDB menyebut akibat kelewatan termasuk penalti dan hak menamatkan kontrak. Sebagai rujukan, kerja binaan itu sendiri mengambil 5 hingga 6 bulan; dari konsultasi pertama hingga serah kunci, anggarkan 12 hingga 18 bulan termasuk design, kelulusan PBT dan pembiayaan, yang sebahagiannya berjalan serentak. Tarikh dalam kontrak patut selari dengan aliran kerja kami, bukan lebih cepat daripada apa yang kelulusan dan pembiayaan benarkan.

Tanya juga siapa yang menguruskan kelulusan PBT sehingga CCC, dan apakah yang termasuk dalam harga kontrak dan apakah yang berasingan.

7. Insurans semasa pembinaan

Dalam borang CIDB 2022, kontraktor mengambil insurans All Risks untuk tidak kurang daripada jumlah kontrak atas nama bersama, dan insurans liabiliti pihak ketiga, sebelum kerja bermula; pekerja didaftarkan dengan PERKESO. Semak kontrak anda menyatakan perkara yang sama, dan minta salinan polisi dan resit premium.

8. Serahan, kecacatan dan waranti

Kontrak patut menerangkan bagaimana rumah diserahkan: pemeriksaan bersama, senarai kecacatan dan bila ia dianggap selesai, tarikh serah kunci direkod pada borang serahan, dan dokumen yang anda terima, termasuk CCC, waranti pengeluar dan sijil rawatan anti anai-anai.

Minta terma waranti secara bertulis, termasuk senarai pengecualian. Pada RumahHQ, waranti berjalan 12 bulan dari tarikh serah kunci, tanpa bayaran pemeriksaan; skop penuh dan pengecualiannya ada di halaman waranti. Jika pengecualian tidak diberi, ia tetap ada. Ia cuma belum anda lihat.

Dua perkara untuk diingat. Pertama, tempoh waranti ialah tempoh servis pembaikan. Halaman waranti menerangkan bahawa hak anda di sisi undang-undang tidak tamat bersamanya, dan soalan sama ada sesuatu kecacatan boleh dituntut ialah soalan untuk peguam berdasarkan fakta anda. Kedua, laporkan kecacatan awal dan secara bertulis, walaupun kecil.

9. Pertikaian dan penamatan

Kontrak patut menyatakan prosedur pertikaian dan hak menamatkan kontrak jika kontraktor gagal menunaikan kewajipannya. Halaman waranti kami menyenaraikan laluan yang ada, dari yang paling tidak formal: surat bertulis, pengantaraan, mahkamah, dan timbang tara hanya jika kontrak anda mempunyai klausa timbang tara. Kos dan had setiap laluan ada di sana. Ini klausa yang paling wajar dibaca peguam anda.

Jika anda guna pembiayaan, kontrak mesti sepadan dengan pembiaya

Dengan LPPSA atau bank, pembiaya membayar kontraktor berperingkat mengikut kemajuan yang disahkan. Jadi kontrak anda dan peraturan pembiaya anda mesti selari sebelum anda menandatangani:

• LPPSA meluluskan angka terendah antara empat, dan harga dalam perjanjian pembinaan ialah satu daripadanya. Jika angka yang diluluskan kurang daripada harga kontrak, bezanya (wang beza) anda jelaskan dulu. Bayaran dikeluarkan berperingkat berdasarkan laporan kemajuan JPPH, dan kontraktor memberi surat aku janji untuk memulangkan bayaran jika binaan terbengkalai. Butirannya ada di halaman LPPSA dan kontraktor bina rumah LPPSA.
• KWSP meminta Perjanjian Bina Rumah dan surat kelulusan PBT atau pelan yang diluluskan, dan wang dikreditkan ke akaun bank anda sendiri, bukan kepada kontraktor.
• Sebelum menandatangani dengan mana-mana kontraktor, tanya bagaimana jadual bayaran dalam kontraknya sepadan dengan pengeluaran pembiaya anda. Semak kelayakan anda dulu supaya anda tahu berapa yang akan dibiayai.

Tanda bahaya sebelum anda sign

• Bayaran besar sebelum kerja bermula. Borang kontrak CIDB 2022 tidak ada bayaran pendahuluan langsung, dan deposit pengesahan dalam jadual rujukan kami hanya 5%.
• Tuntutan tanpa perakuan di belakangnya. Bayaran patut mengikut perakuan profesional, bukan invois kontraktor semata-mata.
• Tuntutan mendahului kerja. Borang standard hanya membayar kerja yang dilaksanakan dengan betul.
• Bayaran tunai atau ke akaun peribadi. Bayar ke akaun syarikat yang dinamakan dalam kontrak, dan minta resit.
• Kontraktor tidak berdaftar. Semak nombor CIDB sebelum membayar apa-apa.
• Kerja tambahan yang dipersetujui secara lisan saja.
• Skop samar atau quotation yang sangat murah tanpa pecahan. CIDB menasihatkan berhati-hati dengan harga yang terlalu murah tanpa pecahan skop, dan mendapatkan sekurang-kurangnya tiga quotation.
• Kerja bermula sebelum kontrak ditandatangani kedua-dua pihak.

Sebelum anda menandatangani

1. Minta draf kontrak lebih awal, dan baca semuanya, termasuk lampiran.
2. Semak CIDB kontraktor dan padankan nama syarikat dalam kontrak dengan carian awam itu.
3. Bandingkan skop dan spesifikasi dalam lampiran dengan quotation anda, dan pastikan pengecualian tertulis.
4. Pastikan jadual bayaran sepadan dengan peraturan pembiaya anda.
5. Minta peguam anda membaca kontrak, terutama klausa bayaran, perubahan kerja, pertikaian dan penamatan, dan jangan menandatangani sehingga semua soalan anda dijawab secara bertulis.

Selepas itu, simpan kontrak yang ditandatangani, setiap tuntutan dengan perakuannya, resit, arahan variation bertulis dan senarai kecacatan semasa serahan. Senarai rekod penuh ada di halaman jadual bayaran.

Soalan lazim

Adakah saya perlu peguam untuk kontrak bina rumah? Kami tidak boleh memberi nasihat undang-undang. Kontrak yang anda tandatangani yang mengikat, jadi membenarkan peguam anda membacanya dahulu ialah langkah yang munasabah, terutama klausa bayaran, pertikaian dan penamatan. Tanya peguam anda tentang dokumen anda sendiri.

Bolehkah harga naik selepas kontrak ditandatangani? Pada kami, harga kontrak tetap untuk skop yang dikontrak. Yang boleh menambah kos ialah perubahan skop yang anda putuskan dan keadaan tanah yang tidak dijangka, dan kedua-duanya dipersetujui secara bertulis sebelum kerja dilakukan. Kontrak kontraktor lain mungkin berbeza, jadi baca klausanya.

Adakah Akta Pemajuan Perumahan melindungi saya? Tidak secara terus. Akta 118 mengawal pemajuan lebih daripada empat unit rumah. Untuk satu rumah atas tanah sendiri, perlindungan anda ialah kontrak, kawalan pembiaya dan kelulusan PBT.

Bolehkah saya menahan bayaran jika tidak berpuas hati? Peringkat terakhir dalam jadual rujukan kami dibayar hanya selepas pemeriksaan bersama dan senarai kecacatan diselesaikan. Untuk peringkat lain, pengesahan jurutera atau penyelia ialah asas tuntutan, jadi pertikaian diselesaikan pada pengesahan. Apa yang kontrak anda benarkan ditentukan oleh kontrak itu sendiri.

Bila deposit pengesahan dibayar? Dalam jadual rujukan kami, selepas kontrak ditandatangani dan lukisan kerja dimuktamadkan. Kontrak itu sendiri ditandatangani kedua-dua pihak sebelum kerja bermula.

Langkah seterusnya

• Kira anggaran kos anda dengan baris pakej, PBT dan meter dipaparkan berasingan
• Semak kesediaan tanah anda sebelum menandatangani apa-apa kontrak
• Semak kelayakan pembiayaan anda supaya jadual bayaran sepadan dengan pembiaya
• Baca jadual bayaran berperingkat dengan perbandingan borang kontrak standard
• Baca terma waranti penuh termasuk pengecualian dan hak anda
• Baca cara bina rumah atas tanah sendiri dari mula hingga siap untuk melihat di mana kontrak jatuh dalam keseluruhan proses

Artikel ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang. Jadual bayaran dalam artikel ini ialah jadual rujukan kami dan bukan terma kontrak; kontrak yang anda tandatangani yang mengikat, dan peguam anda boleh menyemaknya sebelum anda menandatangani. Kelulusan pembiayaan dan PBT ditentukan oleh pembiaya dan PBT berkenaan, bukan oleh kami, dan kami tidak boleh menjanjikan kelulusan.