🔥 Skim Zero Deposit: Rahsia Memiliki Rumah Tanpa Deposit Yang Bank Tak Mahu Anda Tahu! (Kelebihan & Kelemahan Yang Wajib Anda Faham Sebelum Sign!) | RumahHQ

Bayangkan situasi ini: Anda dah lama mengidamkan rumah sendiri, tapi setiap kali tengok baki simpanan, hati rasa sebak. Deposit 10% untuk rumah RM400,000 bermakna anda perlu sediakan RM40,000 – belum campur yuran guaman, duti setem, dan kos-kos tersembunyi lain yang boleh mencecah RM50,000 hingga RM70,000 secara keseluruhan. Untuk ramai rakyat Malaysia, terutamanya golongan muda dan keluarga yang baru berkahwin, jumlah ini ibarat gunung yang terlalu tinggi untuk didaki.rumahkabin+2​

Tapi bagaimana kalau saya beritahu anda ada cara untuk memiliki rumah idaman tanpa perlu mengeluarkan sesen pun sebagai deposit? Ya, anda tak salah baca – RM0 bayaran pendahuluan, 100% pembiayaan terus dari bank atau institusi kewangan! Ini bukan angan-angan kosong atau skema cepat kaya, tetapi satu penyelesaian pembiayaan sebenar yang semakin popular di Malaysia, terutamanya untuk kakitangan kerajaan melalui Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA).herokita+1​

Skim Zero Deposit telah mengubah landskap pemilikan rumah di Malaysia dengan menawarkan alternatif kepada pembeli rumah yang mempunyai pendapatan stabil tetapi terhad dari segi simpanan. Namun seperti semua instrumen kewangan, ia datang dengan set kelebihan dan kelemahan tersendiri yang perlu anda fahami sepenuhnya sebelum membuat keputusan. Ramai yang terjebak dengan masalah kewangan kerana tidak memahami implikasi jangka panjang pembiayaan jenis ini.news.ibsfocus+3​

Artikel ini akan membongkar segala yang anda perlu tahu tentang Skim Zero Deposit – dari cara ia berfungsi, siapa yang layak, kelebihan yang membuatkan ia menarik, sehingga kepada kelemahan tersembunyi yang bank mungkin tidak terangkan dengan jelas kepada anda. Kami akan menyelami aspek-aspek kritikal yang membezakan pembeli rumah yang bijak dengan mereka yang terjebak dalam perangkap hutang. Sama ada anda seorang kakitangan kerajaan yang layak untuk LPPSA atau pembeli rumah biasa yang sedang mempertimbangkan pilihan pembiayaan, panduan komprehensif ini akan membantu anda membuat keputusan yang tepat untuk masa depan kewangan anda.rumahkabin+1​

1. Apa Itu Skim Zero Deposit & Bagaimana Ia Berfungsi?

Skim Zero Deposit adalah revolusi dalam dunia pembiayaan perumahan Malaysia yang membolehkan bakal pembeli rumah memiliki hartanah tanpa perlu mengeluarkan wang tunai sebagai deposit awal. Berbeza dengan pinjaman rumah konvensional yang memerlukan deposit minimum 10% hingga 20% dari harga hartanah, skim ini menawarkan pembiayaan sehingga 100% atau bahkan 120% dari nilai hartanah, bergantung kepada institusi pemberi pinjaman dan kelayakan peminjam.maybank2u+2​

Pada asasnya, konsep zero deposit bermaksud bank atau institusi kewangan akan membiayai keseluruhan harga pembelian rumah anda, termasuk dalam sesetengah kes, kos-kos sampingan seperti yuran guaman, duti setem, dan yuran penilaian. Bagi kakitangan kerajaan, Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA) menawarkan skim istimewa yang tidak hanya merangkumi pembiayaan 100% tetapi juga disertai dengan kadar faedah tetap 4% sepanjang tempoh pinjaman – satu kelebihan yang tidak ditawarkan oleh mana-mana bank komersial.propertyguru+4​

Mekanisme kerja skim ini agak mudah difahami. Apabila anda memohon untuk pembiayaan zero deposit, institusi kewangan akan menilai kelayakan anda berdasarkan beberapa faktor kritikal: pendapatan bulanan yang stabil, rekod kredit yang bersih, tempoh perkhidmatan (khususnya untuk LPPSA), dan nisbah hutang kepada pendapatan (Debt Service Ratio). Setelah permohonan anda diluluskan, keseluruhan jumlah pembiayaan akan dikeluarkan terus kepada penjual atau pemaju, dan anda akan mula membayar ansuran bulanan mengikut jadual yang telah ditetapkan.rumahibs+3​

Untuk skim LPPSA khususnya, terdapat beberapa jenis pembiayaan yang ditawarkan – dari pembelian rumah pertama, rumah kedua, tanah dan pembinaan, sehingga kepada ubahsuai rumah. Yang paling menarik perhatian ramai adalah Skim Ubahsuai Rumah LPPSA Zero Deposit yang menggunakan tagline “Kami Bina Dulu, Anda Bayar Kemudian”. Ini memberi peluang kepada kakitangan kerajaan untuk mengubahsuai atau membina rumah tanpa perlu bimbang tentang kos permulaan yang besar.propertygenie+3​

Tempoh pembiayaan yang ditawarkan juga sangat fleksibel berbanding pinjaman perumahan biasa. LPPSA membenarkan tempoh bayaran balik sehingga 35 tahun untuk pembiayaan pertama dan 30 tahun untuk pembiayaan kedua, dengan had umur maksimum peminjam pada 90 tahun semasa tamat tempoh pinjaman. Bandingkan ini dengan bank konvensional yang biasanya mengehadkan tempoh pinjaman sehingga umur 75 tahun sahaja – ini memberikan kelonggaran pembayaran bulanan yang jauh lebih rendah dan mampu milik.rumahkabin+2​

Namun perkara penting yang perlu difahami adalah konsep “zero deposit” tidak bermaksud anda tidak perlu membayar apa-apa langsung. Ia hanya bermaksud anda tidak perlu membayar sejumlah besar wang pendahuluan pada awal pembelian. Kesemua kos tersebut sebenarnya akan dimasukkan ke dalam jumlah pinjaman anda, yang bermakna anda akan membayarnya dalam bentuk ansuran bulanan yang lebih tinggi sepanjang tempoh pinjaman. Ini adalah perkara yang ramai pembeli rumah gagal fahami dan akhirnya terkejut apabila menerima penyata bulanan mereka.greateralliance+3​

Struktur pembiayaan zero deposit juga berbeza sedikit antara LPPSA dengan bank komersial. LPPSA menggunakan sistem potongan gaji automatik yang tidak dikira sebagai komitmen hutang semasa anda memohon pinjaman perumahan tambahan. Ini bermakna walaupun anda sedang membayar pinjaman LPPSA, bank masih boleh mempertimbangkan anda untuk pinjaman perumahan kedua atau ketiga kerana potongan LPPSA tidak dianggap sebagai beban hutang dalam pengiraan mereka. Kelebihan unik ini menjadikan kakitangan kerajaan mempunyai kuasa beli yang jauh lebih tinggi berbanding pekerja sektor swasta.majalahlabur+2​

Satu lagi aspek yang membezakan skim zero deposit dengan pinjaman konvensional adalah kriteria penilaian kelayakan. Bank biasa akan mengira kelayakan pinjaman anda berdasarkan gaji pokok sahaja, atau pada maksimum 50-80% dari elaun dan overtime. Tetapi LPPSA mengambil kira 100% dari semua elaun dan imbuhan yang anda terima sebagai gaji kasar dalam pengiraan kelayakan. Ini secara automatik meningkatkan jumlah pinjaman maksimum yang boleh anda perolehi, membuka peluang untuk anda memiliki rumah yang lebih berkualiti atau di lokasi yang lebih strategik.propertyguru+1​

Dari perspektif institusi kewangan, menawarkan skim zero deposit sebenarnya membawa risiko yang lebih tinggi berbanding pinjaman konvensional. Ini kerana peminjam tidak mempunyai “stake” atau pegangan awal dalam hartanah tersebut. Oleh sebab risiko ini, bank dan institusi kewangan biasanya akan mengenakan syarat yang lebih ketat – sama ada melalui kadar faedah yang lebih tinggi, tempoh lock-in yang lebih panjang, atau keperluan untuk insurans gadai janji (Private Mortgage Insurance/PMI). Peminjam perlu membayar premium insurans ini sehingga nilai ekuiti mereka dalam hartanah mencecah 20%, yang boleh mengambil masa bertahun-tahun dan menambah kos bulanan secara signifikan.propertyguru+1​

2. Siapa Yang Layak Untuk Skim Zero Deposit?

Kelayakan untuk Skim Zero Deposit bukan sekadar datang dan mohon sahaja – terdapat kriteria ketat yang perlu dipenuhi untuk memastikan institusi kewangan tidak mengambil risiko yang terlalu tinggi dalam memberi pinjaman. Memahami kriteria kelayakan ini adalah langkah pertama dan paling penting sebelum anda melangkah lebih jauh dalam proses permohonan, kerana ia akan menentukan sama ada anda sesuai untuk skim ini atau perlu mempertimbangkan pilihan pembiayaan alternatif.hartanahdiperak+2​

Untuk skim LPPSA yang paling popular di kalangan kakitangan kerajaan, syarat kelayakan utama adalah anda mestilah pegawai tetap dalam perkhidmatan kerajaan yang telah disahkan dalam jawatan. Ini bermaksud pekerja kontrak atau sementara tidak layak untuk memohon pembiayaan LPPSA, walaupun mereka bekerja di bawah agensi kerajaan. Tempoh perkhidmatan minimum yang diperlukan adalah sekurang-kurangnya satu tahun selepas pengesahan jawatan, dan pemohon mestilah masih dalam perkhidmatan aktif semasa membuat permohonan.muamalat+1​

Dari segi umur dan tempoh pinjaman, LPPSA menetapkan bahawa pemohon boleh membuat pinjaman dengan had umur maksimum 90 tahun pada tamat tempoh pembiayaan. Ini memberikan kelebihan luar biasa kepada kakitangan kerajaan yang lebih berusia sekalipun – mereka masih boleh memohon pembiayaan perumahan walaupun sudah hampir bersara. Sebagai contoh, seorang penjawat awam berumur 60 tahun masih boleh mengambil pinjaman selama 30 tahun kerana ia hanya akan tamat apabila beliau berumur 90 tahun. Bandingkan dengan bank konvensional yang mengehadkan tempoh pinjaman sehingga umur 75 tahun – kakitangan kerajaan jelas mendapat manfaat eksklusif yang tidak ternilai.herokita+2​

Aspek rekod kredit adalah antara perkara paling kritikal dalam menentukan kelayakan anda untuk skim zero deposit. Institusi kewangan akan melakukan semakan terperinci terhadap sejarah kredit anda melalui sistem CCRIS (Central Credit Reference Information System) dan CTOS untuk memastikan anda tidak mempunyai rekod pembayaran yang tertunggak, tiada kes muflis, dan tidak sedang menghadapi tindakan tatatertib atau menunggu pemecatan. Jika anda mempunyai rekod kredit yang lemah atau terdapat tunggakan pembayaran kad kredit atau pinjaman lain, peluang untuk mendapat kelulusan adalah sangat tipis.rumahkabin+4​

Nisbah hutang kepada pendapatan atau Debt Service Ratio (DSR) adalah satu lagi faktor penentu yang tidak boleh dipandang ringan. Untuk pembiayaan pertama LPPSA, ansuran bulanan tidak boleh melebihi 60% dari gaji hakiki, atau jumlah keseluruhan hutang tidak boleh lebih 80% dari pendapatan bersih bulanan. Bagi pembiayaan kedua, had ini dikurangkan kepada 50% dari gaji hakiki untuk memastikan peminjam tidak terbeban dengan komitmen bulanan yang terlalu tinggi. Pengiraan ini sangat penting kerana ia melindungi peminjam dari risiko gagal bayar yang boleh menjejaskan masa depan kewangan mereka.rumahibs+1​

Dari segi jenis hartanah yang layak, LPPSA menyediakan pembiayaan untuk pelbagai kategori – rumah siap, rumah dalam pembinaan, tanah dan pembinaan, pembelian dan ubahsuai, serta ubahsuai rumah sahaja. Namun terdapat had minimum dan maksimum pembiayaan yang ditetapkan bergantung kepada jenis pembiayaan yang dimohon. Untuk pakej zero entry cost bank konvensional pula, biasanya jumlah minimum pembiayaan adalah RM300,000 dan ke atas. Hartanah yang dipilih juga perlu berada di lokasi yang diminati oleh institusi kewangan – biasanya di kawasan bandar atau lokasi strategik yang mempunyai potensi kenaikan nilai.propertyguru+3​

Dokumen sokongan yang lengkap adalah keperluan wajib untuk memproses permohonan anda dengan lancar dan cepat. Antara dokumen utama yang diperlukan termasuk salinan kad pengenalan, slip gaji terkini (biasanya 3-6 bulan terakhir), penyata bank (6-12 bulan terakhir), penyata KWSP, borang cukai pendapatan (EA atau BE), surat pengesahan jawatan dan gaji dari majikan, surat tawaran dari LPPSA (jika berkaitan), dokumen hartanah seperti perjanjian jual beli (Sale & Purchase Agreement), dan geran tanah. Ketidaklengkapan dokumen boleh melambatkan proses kelulusan atau lebih teruk lagi, menyebabkan permohonan ditolak terus.rumahibs​

Untuk permohonan bersama (joint application), terdapat kelonggaran tambahan yang ditawarkan oleh LPPSA. Pemohon boleh membuat permohonan bersama dengan pasangan, ibu bapa, atau anak-anak. Yang menarik adalah jika pasangan pemohon bukan kakitangan kerajaan, mereka masih boleh mendapatkan pembiayaan tambahan dari bank melalui pakej seperti SMART LPPSA yang bertindak sebagai pembiayaan caj kedua (second charge financing). Ini memberi peluang kepada keluarga untuk mendapatkan jumlah pembiayaan yang lebih tinggi dengan menggabungkan kelayakan dari dua sumber berbeza – LPPSA dan bank konvensional.muamalat​

Kestabilan pekerjaan adalah faktor yang tidak kurang pentingnya dalam penilaian kelayakan. Institusi kewangan lebih cenderung untuk meluluskan permohonan dari peminjam yang mempunyai pendapatan tetap dan konsisten. Bagi kakitangan kerajaan, ini bukan isu besar kerana sifat pekerjaan kerajaan yang stabil dan terjamin. Namun bagi pekerja sektor swasta yang memohon skim zero deposit dari bank komersial, mereka perlu membuktikan pendapatan yang konsisten selama sekurang-kurangnya 6-12 bulan, dan idealnya telah berkhidmat di syarikat yang sama untuk tempoh yang lebih lama.hartanahdiperak+1​

3. Kelebihan Utama Skim Zero Deposit Yang Menguntungkan Pembeli

Kelebihan pertama dan paling ketara dari Skim Zero Deposit adalah ia memberikan akses segera kepada pemilikan rumah tanpa perlu menunggu bertahun-tahun untuk mengumpul simpanan deposit yang besar. Bayangkan situasi tipikal: Untuk rumah bernilai RM500,000, deposit 10% bermakna anda perlu simpan RM50,000, ditambah dengan kos guaman, duti setem, dan lain-lain yang boleh mencecah RM20,000 hingga RM30,000 lagi. Jumlah keseluruhan hampir RM70,000 hingga RM80,000 – wang yang memerlukan masa bertahun-tahun untuk dikumpul, terutama bagi golongan muda yang baru bermula kerjaya. Dengan zero deposit, anda boleh memiliki rumah hari ini dan mula membina ekuiti dalam hartanah tersebut segera.says+2​

Dari perspektif pengurusan aliran tunai, skim ini memberi ruang bernafas yang sangat berharga kepada pembeli rumah. Wang yang sepatutnya digunakan untuk deposit boleh diagihkan kepada keperluan lain yang sama pentingnya – seperti kos pengubahsuaian rumah, pembelian perabot dan peralatan rumah, yuran pindah, pembinaan dana kecemasan keluarga, atau bahkan pelaburan dalam pendidikan anak-anak. Ini memberikan fleksibiliti kewangan yang tidak mungkin dinikmati jika anda terpaksa keluarkan sejumlah besar wang tunai di awal pembelian. Malah, untuk keluarga muda yang mempunyai komitmen kewangan pelbagai seperti yuran persekolahan, kos jagaan anak, dan pinjaman kereta, simpanan deposit boleh dikekalkan sebagai kusyen kewangan untuk menangani sebarang kecemasan yang tidak dijangka.says+1​

Kelebihan ketiga yang sering diabaikan adalah peluang untuk masuk ke pasaran hartanah lebih awal dan mula membina kekayaan melalui peningkatan nilai hartanah. Dalam pasaran hartanah yang mengalami kenaikan harga secara konsisten, setiap tahun yang anda tunggu untuk mengumpul deposit bermakna harga rumah idaman anda mungkin meningkat 3-5% atau lebih. Sebagai contoh, rumah yang bernilai RM400,000 hari ini mungkin akan bernilai RM420,000 setahun kemudian – bermakna anda bukan sahaja perlu simpan deposit yang lebih besar, malah kuasa beli anda semakin menurun. Dengan memasuki pasaran lebih awal melalui zero deposit, anda boleh mengunci harga semasa dan menikmati kenaikan nilai hartanah dari hari pertama pembelian.says​

Bagi kakitangan kerajaan yang layak untuk skim LPPSA khususnya, terdapat kelebihan kadar faedah tetap 4% sepanjang tempoh pinjaman yang tidak akan berubah tidak kira bagaimana keadaan ekonomi atau perubahan kadar asas pinjaman (Base Rate). Ini memberikan kestabilan dan kebolehramalan dalam perancangan kewangan jangka panjang yang sangat berharga. Bayangkan jika kadar faedah pasaran meningkat kepada 5% atau 6% dalam masa 5-10 tahun akan datang (seperti yang sering berlaku dalam kitaran ekonomi), peminjam LPPSA masih hanya perlu membayar 4% manakala peminjam bank konvensional akan mengalami kenaikan ansuran bulanan yang signifikan. Perbezaan 1-2% dalam kadar faedah mungkin nampak kecil, tetapi dalam jangka masa 30 tahun, ia boleh bermakna penjimatan atau kos tambahan sebanyak ratusan ribu ringgit.loanstreet+4​

Fleksibiliti tempoh pinjaman sehingga umur 90 tahun adalah satu lagi kelebihan unik LPPSA yang tidak ditawarkan oleh mana-mana bank komersial. Ini bermakna walaupun anda berumur 55 atau 60 tahun dan hampir bersara, anda masih layak untuk mendapatkan pembiayaan perumahan jangka panjang. Tempoh pinjaman yang lebih panjang ini secara automatik mengurangkan jumlah ansuran bulanan anda, menjadikannya lebih mampu milik dan tidak membebankan pendapatan bulanan anda. Sebagai perbandingan, bank konvensional yang mengehadkan tempoh pinjaman sehingga umur 75 tahun bermakna seseorang berumur 60 tahun hanya boleh mendapat pinjaman maksimum 15 tahun sahaja – mengakibatkan ansuran bulanan yang jauh lebih tinggi untuk jumlah pinjaman yang sama.rumahkabin+2​

Kelebihan keenam adalah sistem potongan gaji automatik LPPSA yang tidak dikira sebagai komitmen dalam penilaian kelayakan pinjaman perumahan tambahan dari bank. Ini adalah game-changer yang sebenar untuk kakitangan kerajaan yang ingin melabur dalam hartanah pelbagai. Bayangkan anda sudah mempunyai rumah pertama yang dibiayai melalui LPPSA dengan potongan bulanan RM2,000. Apabila anda memohon pinjaman rumah kedua dari bank konvensional, bank tidak akan mengira potongan RM2,000 tersebut sebagai hutang dalam pengiraan Debt Service Ratio anda. Ini bermakna kelayakan pinjaman anda untuk rumah kedua adalah berdasarkan gaji penuh anda, seolah-olah anda tidak mempunyai komitmen pinjaman sedia ada. Kelebihan ini menjadikan kakitangan kerajaan mempunyai kuasa beli yang berlipat kali ganda berbanding pekerja sektor swasta.kakiproperty+2​

LPPSA juga mengambil kira 100% dari semua elaun dan imbuhan yang anda terima dalam pengiraan gaji kasar untuk menentukan kelayakan pinjaman. Bank konvensional biasanya hanya akan mengambil kira 50-80% dari elaun dan overtime sahaja, yang bermakna pengiraan gaji anda untuk tujuan pinjaman akan jauh lebih rendah. Sebagai contoh, jika gaji pokok anda RM5,000 dan elaun tetap RM2,000, LPPSA akan mengira kelayakan anda berdasarkan RM7,000. Tetapi bank hanya akan mengira RM5,000 + (RM2,000 x 70%) = RM6,400 sahaja. Perbezaan RM600 ini mungkin nampak kecil, tetapi apabila didarabkan dengan nisbah kelayakan pinjaman, ia boleh bermakna perbezaan puluhan ribu ringgit dalam jumlah maksimum yang boleh anda pinjam.majalahlabur+1​

Untuk skim ubahsuai rumah pula, konsep “Kami Bina Dulu, Anda Bayar Kemudian” memberikan ketenangan minda yang tidak ternilai. Anda tidak perlu risau tentang masalah cash flow atau terpaksa menangguhkan projek pembinaan kerana kekurangan modal permulaan. Kontraktor boleh mula kerja dengan segera sebaik sahaja permohonan LPPSA diluluskan, dan anda hanya perlu membayar balik melalui ansuran bulanan selepas projek siap. Ini amat berguna untuk projek tambah bilik, bina tingkat, atau ubahsuai besar-besaran yang memerlukan modal awal yang besar tetapi anda tidak mempunyai simpanan mencukupi pada masa ini.herokita+1​

4. Kelemahan & Risiko Tersembunyi Yang Perlu Anda Tahu

Kelemahan pertama dan paling signifikan dari Skim Zero Deposit adalah anda akan membayar jumlah faedah yang jauh lebih tinggi sepanjang tempoh pinjaman berbanding dengan pinjaman yang mempunyai deposit. Matematik mudah ini tidak dapat dielakkan: apabila anda meminjam 100% dari harga rumah berbanding 90% sahaja, anda membayar faedah ke atas jumlah prinsipal yang 10% lebih besar, dan dalam jangka masa 30 tahun, perbezaan ini boleh mencecah puluhan ribu ringgit. Sebagai contoh konkrit, pinjaman RM400,000 pada kadar faedah 4.5% selama 30 tahun akan menghasilkan jumlah faedah sebanyak RM328,000, manakala pinjaman RM360,000 (dengan deposit 10%) pada kadar yang sama hanya menghasilkan faedah RM295,000 – perbezaan RM33,000 yang anda bayar hanya kerana tidak mempunyai deposit.greateralliance+1​

Risiko kedua yang sangat serius adalah kemungkinan untuk menjadi “underwater” atau negatif ekuiti di mana nilai rumah anda jatuh di bawah jumlah pinjaman yang masih perlu dibayar. Ini adalah situasi yang sangat berbahaya dan memerangkap pembeli rumah. Contohnya, anda membeli rumah RM400,000 dengan pembiayaan 100%. Dalam tahun pertama, anda baru bayar prinsipal sebanyak RM8,000 (kebanyakan bayaran pergi kepada faedah), jadi baki pinjaman anda adalah RM392,000. Tetapi jika pasaran hartanah mengalami kejatuhan sebanyak 5-10% (seperti yang berlaku semasa krisis ekonomi), nilai rumah anda mungkin turun kepada RM360,000 hingga RM380,000. Ini bermakna anda berhutang lebih tinggi daripada nilai rumah anda. Jika anda terpaksa menjual rumah dalam situasi ini – sama ada kerana masalah kewangan, perpindahan kerja, atau apa sahaja sebab – anda bukan sahaja kehilangan rumah, malah masih berhutang kepada bank selepas menjual rumah tersebut.greateralliance​

Kadar faedah yang lebih tinggi adalah satu lagi kelemahan praktikal yang tidak boleh diabaikan. Bank dan institusi kewangan menganggap pinjaman zero deposit sebagai lebih berisiko kerana peminjam tidak mempunyai “skin in the game” atau pegangan awal dalam hartanah. Untuk mengimbangi risiko ini, mereka biasanya akan mengenakan kadar faedah yang 0.5% hingga 1% lebih tinggi berbanding pakej pinjaman standard dengan deposit. Walaupun perbezaan ini kelihatan kecil, impaknya dalam jangka panjang sangat besar. Pinjaman RM400,000 pada kadar 4% selama 30 tahun menghasilkan bayaran bulanan RM1,910, manakala pada kadar 5% bayaran bulanan meningkat kepada RM2,147 – perbezaan RM237 sebulan atau RM2,844 setahun. Dalam tempoh 30 tahun, ini bermakna anda membayar tambahan lebih RM85,000 hanya kerana kadar faedah yang lebih tinggi.loanstreet+2​

Keperluan untuk membayar Private Mortgage Insurance (PMI) atau insurans gadai janji adalah kos tersembunyi yang ramai pembeli rumah tidak sedar. Apabila nisbah pinjaman kepada nilai hartanah (Loan-to-Value ratio) melebihi 80%, kebanyakan institusi kewangan akan memerlukan anda membeli insurans ini untuk melindungi mereka sekiranya anda gagal bayar. Premium insurans ini biasanya berkisar antara 0.5% hingga 1% dari jumlah pinjaman setahun, dan perlu dibayar sehingga ekuiti anda dalam hartanah mencecah 20%. Untuk pinjaman RM400,000, ini bermakna kos tambahan RM2,000 hingga RM4,000 setahun atau RM167 hingga RM333 sebulan. Bergantung kepada harga rumah dan jumlah bayaran anda, mungkin mengambil masa 5-10 tahun atau lebih sebelum anda boleh menghentikan pembayaran insurans ini.greateralliance​

Ansuran bulanan yang lebih tinggi secara keseluruhan adalah kelemahan yang memberi impak langsung kepada kualiti hidup harian anda. Meminjam RM400,000 berbanding RM360,000 bermakna ansuran bulanan anda adalah lebih tinggi sebanyak RM191 sebulan (pada kadar 4.5% selama 30 tahun). Ini mungkin tidak nampak besar, tetapi bagi keluarga yang mempunyai pelbagai komitmen kewangan lain, perbezaan ini boleh menjadi tekanan yang berterusan. Tambahan pula, jika anda terpaksa membayar PMI sebanyak RM250 sebulan, jumlah keseluruhan perbezaan adalah RM441 sebulan – wang yang sebenarnya boleh digunakan untuk tabungan kecemasan, pelaburan pendidikan anak, atau persaraan.loanstreet​

Tempoh lock-in yang lebih panjang adalah satu lagi perangkap yang perlu diberi perhatian. Institusi kewangan biasanya akan mengenakan tempoh lock-in antara 3-5 tahun untuk pakej zero deposit, di mana anda tidak boleh menyelesaikan pinjaman awal atau menukar kepada bank lain tanpa membayar penalti yang tinggi. Penalti ini biasanya berkisar 2-3% dari baki pinjaman, yang boleh bermakna puluhan ribu ringgit. Bayangkan selepas 2 tahun anda mendapat tawaran kerja yang lebih baik di negara lain dan perlu menjual rumah, atau anda mendapat warisan dan ingin selesaikan pinjaman awal – anda akan terpaksa membayar penalti yang besar hanya untuk keluar dari pinjaman tersebut. Ini mengurangkan fleksibiliti kewangan anda dan boleh menjadi masalah besar jika keadaan hidup anda berubah.propertyguru​

Risiko ketidakstabilan kewangan jangka panjang adalah ancaman senyap yang sering diabaikan. Apabila anda tidak mempunyai simpanan yang digunakan sebagai deposit, ini mungkin menunjukkan bahawa anda tidak mempunyai tabiat menyimpan yang baik atau dana kecemasan yang mencukupi. Jika anda hilang pekerjaan, mengalami masalah kesihatan yang serius, atau dilanda kecemasan kewangan lain, anda mungkin tidak mempunyai kusyen kewangan untuk terus membayar ansuran rumah. Dalam situasi ini, anda berisiko untuk gagal bayar yang boleh membawa kepada tindakan foreclosure atau bank rampas rumah anda. Tidak seperti peminjam yang mempunyai simpanan kukuh, anda tidak mempunyai pilihan untuk menjual aset lain atau mengeluarkan simpanan kecemasan untuk menampung bayaran sementara – membuat anda sangat terdedah kepada sebarang kejutan ekonomi.rumahkabin+1​

Dari perspektif pembinaan kekayaan jangka panjang, zero deposit juga bermakna anda membina ekuiti dengan lebih perlahan. Dalam tahun-tahun awal pinjaman, kebanyakan bayaran bulanan anda pergi kepada faedah dan bukan prinsipal. Dengan pinjaman yang lebih besar (kerana tiada deposit), bahagian yang pergi kepada faedah adalah lebih tinggi dan lebih lama. Ini bermakna walaupun anda sudah membayar ansuran selama 5 tahun, ekuiti yang anda miliki dalam rumah mungkin hanya 5-8% sahaja. Jika anda perlu menjual rumah pada masa ini, selepas ditolak kos jualan seperti komisen ejen (2-3%), yuran guaman, dan lain-lain, anda mungkin pulang dengan tangan kosong atau bahkan rugi. Berbanding dengan peminjam yang mempunyai deposit 10%, mereka sudah mempunyai ekuiti 15-18% pada masa yang sama – memberi mereka lebih banyak pilihan dan fleksibiliti.greateralliance​

5. Perbandingan LPPSA Dengan Pembiayaan Bank Konvensional

Perbezaan paling ketara antara LPPSA dengan pembiayaan bank konvensional terletak pada kadar faedah yang ditawarkan. LPPSA menawarkan kadar faedah tetap 4.0% sepanjang tempoh pinjaman, tidak kira berapa lama tempoh pembiayaan atau bagaimana keadaan ekonomi berubah. Sebaliknya, bank konvensional menawarkan kadar faedah berubah-ubah (floating rate) yang berkisar antara 4.5% hingga 5.5% atau lebih, bergantung kepada Base Rate dan spread yang dikenakan. Dalam jangka masa 30 tahun, perbezaan 0.5% hingga 1.5% ini boleh bermakna penjimatan atau kos tambahan sebanyak RM50,000 hingga RM150,000. Lebih penting lagi, kadar tetap LPPSA memberikan kestabilan dan kebolehramalan dalam perancangan kewangan – anda tahu dengan tepat berapa yang perlu dibayar setiap bulan tanpa risiko kenaikan mendadak seperti yang mungkin berlaku dengan kadar berubah-ubah bank.iproperty+5​

Dari segi margin pembiayaan, kedua-dua LPPSA dan bank konvensional menawarkan sehingga 100% pembiayaan, tetapi dengan syarat yang berbeza. LPPSA boleh memberikan 100% pembiayaan tanpa mengira bilangan hartanah yang anda sudah miliki – sama ada rumah pertama, kedua, ketiga, atau bahkan untuk tanah dan pembinaan. Ini adalah kelebihan luar biasa yang tidak dapat ditandingi oleh bank konvensional. Bank biasa hanya akan memberikan 100% margin pembiayaan untuk rumah pertama sahaja, dan itupun tertakluk kepada syarat ketat seperti hartanah mestilah di bawah harga tertentu (contohnya di bawah RM500,000) atau melalui skim khas kerajaan seperti SJKP MADANI. Untuk rumah kedua dan seterusnya, margin pembiayaan bank biasanya dikurangkan kepada 80-90% sahaja.iproperty+4​

Tempoh pembiayaan adalah satu lagi aspek di mana LPPSA mempunyai kelebihan yang jelas. LPPSA membenarkan tempoh pinjaman sehingga peminjam mencapai umur 90 tahun, dengan tempoh maksimum 35 tahun untuk pembiayaan pertama dan 30 tahun untuk pembiayaan kedua. Bank konvensional pula biasanya mengehadkan tempoh pinjaman sehingga peminjam berumur 70-75 tahun sahaja, dengan tempoh maksimum 35 tahun. Perbezaan had umur ini sangat signifikan untuk peminjam yang lebih berusia. Sebagai contoh, seseorang berumur 60 tahun boleh mendapat pinjaman selama 30 tahun dari LPPSA (sehingga umur 90), tetapi hanya 10-15 tahun dari bank (sehingga umur 70-75). Tempoh pinjaman yang lebih panjang bermakna ansuran bulanan yang jauh lebih rendah dan lebih mampu milik.propertyguru+3​

Perkara yang sangat penting dan sering tidak difahami adalah sistem pengiraan komitmen hutang. Potongan gaji untuk pinjaman LPPSA tidak dikira sebagai komitmen dalam Debt Service Ratio (DSR) apabila anda memohon pinjaman perumahan dari bank. Ini adalah game-changer yang sebenar! Katakan anda seorang penjawat awam dengan gaji RM7,000 dan sudah mempunyai pinjaman LPPSA dengan potongan bulanan RM2,000 untuk rumah pertama. Apabila anda memohon pinjaman bank untuk rumah kedua, bank akan mengira kelayakan anda berdasarkan gaji penuh RM7,000, bukan RM5,000 (RM7,000 – RM2,000). Berbanding dengan pekerja sektor swasta yang mempunyai pinjaman bank RM2,000 sebulan – kelayakan mereka untuk pinjaman seterusnya akan dikira berdasarkan baki pendapatan RM5,000 sahaja. Perbezaan ini memberikan kakitangan kerajaan kuasa beli yang berlipat kali ganda untuk membeli hartanah pelbagai.kakiproperty+2​

Dalam aspek pengiraan pendapatan, LPPSA mengambil kira 100% dari semua elaun dan imbuhan yang diterima oleh penjawat awam sebagai gaji kasar. Ini termasuk elaun perumahan, elaun kritikal, elaun khidmat luar, shift allowance, dan pelbagai imbuhan lain yang diterima secara tetap. Bank konvensional pula biasanya hanya mengambil kira 50-70% (atau maksimum 80%) dari elaun dan overtime dalam pengiraan kelayakan pinjaman. Sebagai ilustrasi: Penjawat awam dengan gaji pokok RM5,000 + elaun tetap RM2,500 akan dinilai kelayakannya berdasarkan RM7,500 oleh LPPSA. Tetapi bank hanya akan mengira RM5,000 + (RM2,500 x 70%) = RM6,750. Perbezaan RM750 ini, apabila dikira dengan nisbah kelayakan pinjaman standard (jumlah pinjaman maksimum biasanya 240x pendapatan bulanan), bermakna kelayakan pinjaman LPPSA adalah lebih tinggi sebanyak RM180,000!majalahlabur+1​

Had nisbah ansuran bulanan juga berbeza antara kedua-dua sistem. Untuk pembiayaan pertama LPPSA, ansuran bulanan tidak boleh melebihi 60% dari gaji hakiki, atau jumlah hutang tidak lebih 80% dari pendapatan bersih. Bagi pembiayaan kedua, had ini dikurangkan kepada 50%. Bank konvensional pula biasanya menggunakan nisbah DSR yang lebih ketat – sekitar 40-45% dari pendapatan kasar sahaja. Ini bermakna LPPSA memberikan kelonggaran yang lebih besar kepada peminjam untuk mengambil jumlah pinjaman yang lebih tinggi, walaupun risiko overleverage perlu diberi perhatian serius.iproperty+1​

Dari segi jenis pembiayaan yang ditawarkan, LPPSA mempunyai kepelbagaian yang lebih sesuai dengan keperluan penjawat awam. Tujuh jenis pembiayaan LPPSA merangkumi pembelian rumah siap, rumah dalam pembinaan, tanah dan pembinaan, pembelian dan ubahsuai, ubahsuai rumah sahaja, refinancing, dan bridging loan. Yang paling unik adalah pembiayaan untuk ubahsuai rumah sahaja tanpa perlu refinance keseluruhan pinjaman – sesuatu yang jarang ditawarkan oleh bank konvensional dengan syarat yang sama menguntungkan. Bank biasa biasanya memerlukan anda untuk refinance keseluruhan pinjaman rumah jika ingin mendapatkan pembiayaan tambahan untuk ubahsuai, yang melibatkan kos guaman dan duti setem yang tinggi.propertygenie+4​

Proses permohonan dan kelulusan juga menunjukkan perbezaan yang ketara. Permohonan LPPSA dibuat secara online melalui portal khusus dan diproses oleh LPPSA sendiri sebagai institusi pembiayaan kerajaan. Kelebihan ini adalah kriteria kelulusan lebih standard dan telus, dengan syarat yang jelas dan tidak berubah-ubah. Bank konvensional pula mempunyai pelbagai pakej dan syarat yang berbeza-beza antara satu bank dengan bank lain, memerlukan peminjam untuk membuat perbandingan yang intensif. Selain itu, bank mempunyai kuota dan target yang berubah mengikut masa – kadangkala lebih liberal dalam memberi kelulusan, kadangkala lebih ketat bergantung kepada strategi perniagaan mereka pada masa tertentu. LPPSA tidak mempunyai agenda komersial sebegini kerana tujuan utamanya adalah untuk membantu penjawat awam memiliki rumah.myfinancing.lppsa+4​

Aspek Perbandingan	LPPSA	Bank Konvensional
Kadar Faedah	Tetap 4.0% sepanjang tempoh pinjamanpropertyguru+1​	Berubah-ubah 4.5%-5.5%+iproperty​
Margin Pembiayaan	Sehingga 100% tanpa mengira bilangan rumahpropertyguru+1​	100% rumah pertama sahaja, 80-90% rumah seterusnyaiproperty​
Tempoh Maksimum	Sehingga umur 90 tahun (35 tahun pembiayaan pertama)propertyguru+1​	Sehingga umur 70-75 tahun (35 tahun)herokita+1​
Pengiraan Komitmen	Potongan LPPSA tidak dikira sebagai komitmen oleh bankpropertyguru+1​	Semua pinjaman bank dikira dalam DSRiproperty​
Pengiraan Pendapatan	100% semua elaun dan imbuhanpropertyguru+1​	50-80% elaun sahajamajalahlabur​
Had Nisbah Ansuran	60% pembiayaan pertama, 50% pembiayaan keduapropertyguru​	40-45% pendapatan kasariproperty​
Kelayakan	Penjawat awam tetap yang disahkan sahajapropertyguru+1​	Semua individu yang layak mengikut kriteria kreditiproperty​
Kelebihan Istimewa	Skim Zero Deposit dengan “Bina Dulu, Bayar Kemudian”rumahkabin+1​	Pakej terhad kepada skim kerajaan seperti SJKPmaybank2u​

6. Kos Sebenar: Pengiraan Yang Bank Tak Tunjukkan

Ramai pembeli rumah teruja dengan konsep zero deposit sehingga tidak mengira dengan teliti kos sebenar jangka panjang yang perlu ditanggung. Mari kita lihat satu contoh pengiraan yang sangat konkrit untuk rumah bernilai RM500,000. Dengan pakej pinjaman standard yang mempunyai deposit 10% (RM50,000), anda akan meminjam RM450,000. Tetapi dengan zero deposit, anda meminjam RM500,000 – perbezaan RM50,000. Pada kadar faedah 4.5% selama 30 tahun, pinjaman RM450,000 menghasilkan ansuran bulanan RM2,280 dan jumlah faedah sepanjang tempoh pinjaman sebanyak RM370,800. Manakala pinjaman RM500,000 menghasilkan ansuran bulanan RM2,533 dan jumlah faedah RM411,880. Ini bermakna perbezaan ansuran bulanan RM253 dan jumlah faedah berbeza RM41,080 yang anda bayar lebih dalam tempoh 30 tahun hanya kerana tidak mempunyai deposit.loanstreet​

Tetapi pengiraan di atas masih belum lengkap kerana ia tidak mengambil kira kadar faedah yang lebih tinggi yang biasanya dikenakan untuk pakej zero deposit. Katakan bank mengenakan kadar faedah 5.0% untuk zero deposit berbanding 4.5% untuk pakej standard. Pada kadar 5.0%, pinjaman RM500,000 menghasilkan ansuran bulanan RM2,684 dan jumlah faedah sebanyak RM466,280. Bandingkan dengan pinjaman standard RM450,000 pada 4.5% yang hanya menghasilkan faedah RM370,800 – perbezaan sebenar adalah RM95,480 dalam jumlah faedah sahaja! Ini belum lagi mengambil kira kos-kos tambahan lain seperti Private Mortgage Insurance yang perlu dijelaskan kemudian.propertyguru+2​

Kos Private Mortgage Insurance (PMI) adalah item yang sering tersembunyi dalam pengiraan bank. Untuk pinjaman yang melebihi 80% dari nilai hartanah (Loan-to-Value ratio), kebanyakan bank akan memerlukan anda membeli insurans ini. Premium biasanya berkisar 0.5% hingga 1.0% dari jumlah pinjaman setahun. Untuk pinjaman RM500,000, ini bermakna RM2,500 hingga RM5,000 setahun, atau RM208 hingga RM417 sebulan. Insurans ini perlu dibayar sehingga ekuiti anda mencecah 20% – yang dalam kes zero deposit, mungkin mengambil masa 7-10 tahun bergantung kepada jumlah bayaran anda dan kenaikan nilai hartanah. Jika kita ambil purata RM312 sebulan selama 8 tahun, jumlah kos PMI adalah RM29,952. Ini adalah wang yang dibuang begitu sahaja untuk melindungi bank, bukan untuk melindungi anda atau menambah ekuiti rumah anda.greateralliance​

Mari kita buat perbandingan lengkap untuk rumah RM500,000 dengan tempoh pinjaman 30 tahun. Pakej Standard (deposit 10%): Deposit awal RM50,000, kos guaman & duti setem RM20,000, jumlah tunai diperlukan RM70,000. Pinjaman RM450,000 pada 4.5%, ansuran bulanan RM2,280, jumlah faedah 30 tahun RM370,800, tiada PMI. Jumlah kos keseluruhan = RM70,000 (tunai awal) + RM450,000 (prinsipal) + RM370,800 (faedah) = RM890,800. Pakej Zero Deposit: Deposit awal RM0, kos guaman & duti setem dibiayai dalam pinjaman. Pinjaman RM520,000 (termasuk kos-kos) pada 5.0%, ansuran bulanan RM2,791, jumlah faedah 30 tahun RM484,760, PMI selama 8 tahun RM29,952. Jumlah kos keseluruhan = RM0 (tunai awal) + RM520,000 (prinsipal) + RM484,760 (faedah) + RM29,952 (PMI) = RM1,034,712. Perbezaan kos sebenar antara kedua-dua pilihan adalah RM143,912!loanstreet+1​

Angka RM143,912 ini adalah harga sebenar yang anda bayar untuk kemudahan tidak perlu mengeluarkan deposit RM50,000 pada hari pembelian. Soalan yang perlu anda tanya kepada diri sendiri: Adakah kemudahan ini berbaloi dengan kos tambahan hampir RM144,000? Untuk menjawab soalan ini dengan bijak, anda perlu mengambil kira beberapa faktor lain. Pertama, adakah anda boleh melabur RM70,000 yang disimpan (jika tidak gunakan untuk deposit) dalam instrumen yang menghasilkan pulangan lebih tinggi daripada kos tambahan pembiayaan zero deposit? Kedua, adakah kenaikan nilai hartanah dalam tempoh 30 tahun akan menampung perbezaan kos ini? Ketiga, adakah anda mempunyai keperluan kewangan mendesak lain yang memerlukan wang tunai tersebut?loanstreet​

Dari perspektif cash flow bulanan, perbezaan ansuran antara pakej standard dan zero deposit dalam contoh di atas adalah RM511 sebulan (RM2,791 – RM2,280). Untuk lapan tahun pertama di mana anda perlu bayar PMI, perbezaan sebenarnya adalah RM511 + RM312 = RM823 sebulan. Ini adalah jumlah yang signifikan untuk kebanyakan keluarga Malaysia. Wang RM823 sebulan ini boleh digunakan untuk menambah simpanan KWSP secara sukarela (yang memberikan pulangan terjamin 5-6%), membiayai insurans kesihatan dan hayat yang komprehensif, tabungan pendidikan anak (yang memerlukan RM300-500 sebulan untuk dana 18 tahun kemudian), atau melabur dalam unit trust atau saham yang berpotensi memberikan pulangan 7-10% setahun. Dari sudut perancangan kewangan holistik, kehilangan peluang untuk melabur RM823 sebulan ini adalah kos peluang (opportunity cost) yang tidak boleh diabaikan.loanstreet​

Kos refinancing atau early settlement juga perlu diambil kira. Pakej zero deposit biasanya datang dengan tempoh lock-in 3-5 tahun di mana anda tidak boleh refinance atau settle pinjaman awal tanpa penalti. Penalti ini biasanya 2-3% dari baki pinjaman. Katakan selepas 3 tahun anda mendapat tawaran pakej pinjaman yang lebih baik dari bank lain dengan kadar faedah 0.5% lebih rendah. Baki pinjaman anda pada masa itu mungkin sekitar RM480,000. Penalti 3% bermakna RM14,400 yang perlu dibayar hanya untuk tukar bank. Walaupun kadar faedah lebih rendah akan menjimatkan wang dalam jangka panjang, penalti ini menjadi penghalang dan mengurangkan fleksibiliti kewangan anda. Perlu juga diingat bahawa semasa refinancing, anda perlu bayar kos guaman dan duti setem semula yang boleh mencecah RM8,000 hingga RM12,000 untuk rumah bernilai RM500,000.propertyguru​

Satu lagi aspek yang sering diabaikan adalah pembinaan ekuiti yang lebih perlahan dengan zero deposit. Dalam tahun-tahun awal pinjaman, kebanyakan bayaran bulanan anda pergi kepada faedah, bukan prinsipal. Dengan pinjaman yang lebih besar, bahagian yang pergi kepada faedah adalah lebih besar dan lebih lama. Mari lihat perincian: Untuk pinjaman RM450,000 pada 4.5%, dalam tahun pertama anda membayar RM20,250 faedah dan hanya RM7,110 prinsipal. Selepas 5 tahun, anda sudah bayar RM35,250 prinsipal (ekuiti 7.8%). Untuk pinjaman RM520,000 pada 5.0%, dalam tahun pertama anda membayar RM26,000 faedah dan hanya RM7,492 prinsipal. Selepas 5 tahun, anda sudah bayar RM37,460 prinsipal (ekuiti 7.2%). Walaupun anda sudah membayar ansuran selama 5 tahun, perbezaan ekuiti bukanlah sangat besar, tetapi implikasinya ketara jika anda perlu menjual rumah dalam tempoh ini.greateralliance​

Apabila kita ambil kira inflasi dan nilai masa wang (time value of money), pengiraan menjadi lebih kompleks tetapi penting untuk keputusan yang bijak. RM70,000 yang anda simpan hari ini (jika pilih zero deposit) tidak sama nilainya dengan RM70,000 dalam 30 tahun akan datang. Dengan kadar inflasi purata 2-3% setahun, RM70,000 hari ini akan bernilai hanya sekitar RM35,000 hingga RM43,000 dalam 30 tahun (dari segi kuasa beli). Sebaliknya, jika anda melabur RM70,000 tersebut dalam portfolio seimbang yang menghasilkan pulangan 6-7% setahun, ia boleh berkembang menjadi RM402,000 hingga RM533,000 dalam 30 tahun! Tetapi ini hanya berlaku jika anda benar-benar disiplin melabur wang tersebut dan tidak menggunakannya untuk perbelanjaan lain. Realitinya, ramai yang tidak menyimpan atau melabur wang yang “disimpan” dari tidak perlu bayar deposit – sebaliknya wang itu digunakan untuk perbelanjaan semasa seperti kereta baru, percutian, atau barangan pengguna yang lain.loanstreet​

7. Tips Memohon & Strategi Untuk Kelulusan Segera

Langkah pertama dan paling kritikal untuk mendapatkan kelulusan segera adalah memperbaiki rekod kredit anda seawal mungkin, idealnya 6-12 bulan sebelum membuat permohonan pembiayaan. Rekod kredit yang bersih adalah tiket emas anda kepada kelulusan pinjaman dengan syarat yang baik. Mulakan dengan mendapatkan laporan CCRIS dan CTOS anda secara percuma melalui portal Bank Negara Malaysia atau aplikasi mudah alih mereka. Semak dengan teliti setiap butiran untuk memastikan tiada kesilapan atau tunggakan yang tidak sepatutnya. Jika terdapat tunggakan, selesaikan segera dan dapatkan surat penjelasan dari institusi berkenaan. Tutup akaun kad kredit yang tidak diperlukan – mempunyai terlalu banyak had kredit yang tidak digunakan boleh dianggap sebagai risiko oleh pemberi pinjaman kerana anda berpotensi untuk menggunakannya pada bila-bila masa dan meningkatkan beban hutang. Bayar semua bil tepat pada waktunya selama sekurang-kurangnya 6 bulan sebelum mohon – setiap pembayaran lewat akan tercatat dalam rekod kredit dan menjejaskan skor anda.rumahibs​

Sediakan dokumen lengkap dan terkini sebelum membuat permohonan untuk mengelakkan kelewatan dalam pemprosesan. Senarai dokumen asas termasuk: salinan kad penrumahibs​